빨간 지붕들이 빽빽하게 모여 있는 동네 전경을 보면, 아... 이게 다 내 자산이라면? (심호흡 필요함.) 2026년 5월 9일은 그냥 달력 한 칸이 아니다. 다주택자라면 수익의 상당 부분이 세금으로 날아갈 수 있는 분수령이다. 이 글은 복잡한 기사들 하나하나 읽기 귀찮은 사람, 그리고 ‘계약만 하면 되지’라고 생각한 당신을 위한 정리다. 짧고 굵게, 실제로 써먹을 체크리스트와 3가지 행동안을 담았다.
먼저 핵심부터. 정부는 다주택자 양도세 중과(다주택자 대상 양도소득세 가산세)의 유예를 2026년 5월 9일에 종료할 것이라고 공개적으로 재확인했다. 요지는 이렇다:
- 중과 구조: 조정대상지역 내에서 2주택자면 기본 세율에 +20%p, 3주택 이상이면 +30%p가 붙는다. 그 상태에서 지방소득세(세액의 10%)까지 더해지면 최상위 구간의 실효세율은 82.5%까지 갈 수 있다.
- 과세 시점: 결정적인 건 '잔금일(혹은 등기일이 더 빠르면 등기)'이 과세시점이라는 점. 단순 계약서 날인으로는 유예를 피할 수 없다.
자, 이제 실무적으로 당장 확인해야 할 5가지와 세 가지 행동안.
- 당장 체크할 것 5가지
1) 내 집이 '조정대상지역'인가? 브라우저 켜서 정부 공지나 공인중개사 통해 확인하자. 조정지역이면 상황 엄중.
2) 잔금(혹은 등기) 예정일은 언제인가? 그 날짜가 곧 과세 기준이다. 계약일이 아니라 그날이다.
3) 세대(가구) 기준으로 몇 채로 잡히는지 확인. 분양권 등 일부 권리도 포함될 수 있다. 가족 명의라고 안전한 건 아니다.
4) 장기보유특별공제: 중과 대상이 되면 이 공제도 사라진다. 그 손실까지 계산해야 한다.
5) 매도 후 실수익(세후)을 직접 계산해보자. 브로커가 말해주는 '세전' 숫자만 믿지 마라.
- 당장 고려할 3가지 행동(우선순위)
1) 잔금 기간 앞당기기(가능하면 '바로 끝내기').
이유: 과세 시점이 잔금이라서, 거래 상대가 협조하면 마감일을 5월 9일 이전으로 당겨 유예 혜택을 유지할 수 있다. 단, 대출·잔금 준비·세입자 권리 등 현실적 제약이 있다. (나도 예전에 잔금일 하루를 앞당기려다가 대출 승인 때문에 진땀 뺀 적 있음.)
2) 조정대상지역 밖 물건 우선 매도.
이유: 중과가 적용되는 건 조정지역 내 매물에 한정된다. 외곽의 집부터 팔아서 '채수'를 줄이면 중과 기준을 벗어날 수 있다.
3) 증여/명의이전/법인전환 등 재구조화는 최후 수단.
이유: 증여세·취득세·가족관계 리스크 등 부대비용이 크다. 세무사와 시뮬 돌려보고, 절대 임의로 하지 말 것.
간단 계산 예시(개념 이해용):
- 가정: 양도차익 5억원, 최고 기본세율 45% 적용 구간이라 가정
- 2주택 중과: (45% + 20%p) = 65% → 지방세 포함 시 65% × 1.1 = 71.5%
- 3주택 이상 중과: (45% + 30%p) = 75% → 지방세 포함 시 75% × 1.1 = 82.5%
이게 무슨 뜻이냐면, 장사 잘해서 번 돈의 절반 이상(혹은 거의 전부)이 세금으로 빠져나갈 수 있다는 말이다. 충격적이지만 현실.
주의사항(법적·실무적 팁)
- 정부 내부에서 '계약일 기준 단기 유예' 같은 기술적 논의가 있었다는 보도는 있으나, 공식 시행령·국세청 예규로 확정된 건 아니다. '가능성'과 '확정'은 다르다. 따라서 공식 공지 나오기 전까지는 5월 9일 잔금을 기준으로 행동해야 안전하다.
- 장기보유특별공제 손실, 양도세 산출 방식, 분양권·입주권 포함 여부 등은 개인 케이스마다 달라진다. 숫자 하나 틀리면 수천만 원 차이 난다. 꼭 세무사와 계산하자.
마지막으로, 실무 체크리스트(복사해서 브로커·세무사와 공유하라)
1) 매도 대상 주소 — 조정대상지역 여부 확인 (URL/공문 캡처 첨부).
2) 현재 세대의 보유 주택 수(세대원 포함) — 분양권 포함 여부 확인.
3) 잔금 예정일(혹은 등기 예정일) — 당길 수 있는지 여부(바이어 동의 여부).
4) 장기보유특별공제 적용 가능성 여부(중과 적용 시 박탈).
5) 세무사에게 ‘최악 시나리오’ 세후 실수익 계산 의뢰(숫자 근거 요구).
솔직히 말하면 이건 스트레스 받기 충분한 문제다. 근데 뭐라도 안 하면 더 큰 손해다. 한 번에 다 끝낼 수 없을 수도 있다 — 그래서 체크리스트부터 하나씩 처리하자. 궁금한 케이스가 있으면 댓글로 상황(대략적인 매매가, 보유 주택 수, 잔금 예정일) 남겨봐라. 댓글 몇 개 고르면 실제 사례 하나 골라서 계산해 줄게(단, 금융·세법 자문은 세무사에게 최종 확인받아야 한다).
마무리(요약 아님, 그냥 한 마디): 5월 9일은 다가오고, 잔금일이 관건이다. 당장 일정 확인하고, 브로커·세무사와 통화해라. 내 말이 너무 겁주는 것 같지만 — 실수로 수천만~억대 세금 납부하는 것보단 낫다. 행동하라. (그리고 커피 한 잔 마시면서 천천히 계산해도 된다. 하지만 마감일은 기다려주지 않는다.)